数据说明：本文所有数据均来自CRIC克而瑞北京决策系统、北京市住建委网签备案、项目官方公示信息，客观拆解按天股票配资，无商业合作、无充值，买房参考更放心。
北京地产圈这两年，有个堪称“教科书级反面案例”的项目，把所有房产营销人都看懵了。
2024年7月，保利联合北京建工，砸下89.01亿重金拿下海淀永丰宅地，直接拿下当年区域地王头衔；双国字头央企 国企背书，隔壁就是和中关村三小分校，开盘前全北京业内一致预判：这盘闭眼卖爆，铁定是海淀下一个销冠。
结果现实狠狠打脸，惨到离谱。
截至2026年3月，项目开盘整整14个月，全盘1276套房源，仅网签216套，整体网签率16.9%；2025年4月就拿到预售证的西区，时隔11个月依旧零网签，一套没卖出去，直接躺平。
补充说明：网签数据存在1-3个月正常滞后性，即便算上已认购未网签的房源，项目整体去化也不足25%，依旧是海淀在售新盘里的垫底水平，没有之一。
先讲透：它的开局，是别人求不来的天胡王炸
放在当下北京新房市场，嘉华天珺手里的四张底牌，全是顶级配置，但凡运营不出错，根本不可能卖成这样。
第一张王炸：交付安全感拉满
保利发展持股70%，北京建工持股30%，纯央企 国企联合开发，没有任何民企暴雷、烂尾的风险，在北京买房，这份安全兜底就是最硬的底气，再加上保利物业加持，后期居住品质也有基本保障。
第二张王炸：海淀核心产业打底
落位永丰产业基地核心区，西侧紧邻故宫北院区，东侧对接中科院北区，周边聚集华为、北斗产业园等近900家高新企业，常驻大量高收入、高学历科创人群，精准购房需求的底子厚到离谱，根本不缺潜在客户。
第三张王炸：配套全满无短板
步行200米直达2024年底开业的海淀大悦城，日常购物消费下楼即达；一路之隔就是中关村三小科技园分校，海淀顶级教育资源的确定性，全北京买房人都认；1公里直达地铁16号线永丰站，外加周边湿地公园、生态绿地环绕，通勤、生活、生态全兼顾。
第四张王炸：产品底子本身不差
地块容积率2.4，限高80米，规划纯小高层社区，没有高低配拥挤感；主力户型覆盖88-172㎡三至四居，后期西区调规后，所有户型全部优化为正南正北朝向，居住舒适度直接拉满，刚改、改善需求都能覆盖。
当初项目指导价9万/㎡，首开报价8.8万/㎡，业内都觉得，这个配置根本不愁卖，甚至要抢。
现实翻车：卖得极度畸形，被竞品全方位碾压
谁也没料到，天胡开局直接打成烂局，而且不是完全卖不动，是户型去化严重畸形，高端定位彻底崩盘。
全盘76%的成交，全靠99㎡三房撑着，这个户型总价700-900万，是板块主流刚改预算，也是项目唯一走量款；反观当初主打“奢宅标杆”的120㎡以上大户型，网签率仅7.3%，134㎡四房去化率甚至不足6%，几乎无人问津。
销量更是惨淡到极致：2026年2月整月仅成交332㎡，3月整月仅成交755㎡，这个成交量和清盘尾盘无异，可它明明还有大量房源待售，远没到尾盘阶段。
更扎心的是同板块对比，它越惨，竞品越火，差距一目了然：
栖海雲颂：2024年年中开盘，比嘉华天珺早半年，整体去化率约60%
幸福里润园：2024年初开盘，早一年入市，整体去化率约70%
中海富华里：2023年开盘，早一年半，目前已经基本售罄
放到全北京8-10万/㎡同价位改善盘，它依旧是垫底水平：2025年10月开盘的朝阳北京璞樾，指导价10.16万/㎡，和它初期定价持平，开盘5个月去化近50%；2025年12月开盘的顺义北京润园，仅3个月去化率就冲到近80%。
开盘14个月，16.9%的去化率，连同价位项目平均水平的三分之一都不到，妥妥的永丰最惨神盘。
三步作死：一手好牌，彻底打稀碎
复盘整个项目，从热销预判到滞销垫底，不是市场不行，不是楼盘差，完全是运营定位连续踩坑，三步错棋直接葬送好局。
第一步：定位错配，违背市场规律
克而瑞板块成交数据明确显示：2025年永丰板块全年成交，700-900万总价段占比68%，1000万以上改善房源占比仅12%，板块核心需求就是刚改，根本不是高端奢宅。
可嘉华天珺非要硬蹭“海淀奢宅标杆”定位，120㎡以上大户型货量占比近40%，总价全部突破千万；首开定价8.8万/㎡，比同板块竞品贵出5000元/㎡，完全脱离板块购买力。要知道，永丰千万级改善客群，大多会选择西山、万柳二手房或低密别墅，根本不会选高层大平层，定位从根上就错了。
第二步：盲目降价，反噬口碑陷入死循环
高端定位卖不动，项目没有调整营销策略，反而开启无脑降价模式，彻底得罪老业主，也吓退新客户：
2025年1月首开：8.8万/㎡
2025年年中：特价房7.5-7.8万/㎡，降幅11%-15%
2025年下半年：工抵房、清退房7.0-7.2万/㎡，降幅近20%
2026年初：直接打出7万/㎡起，实际成交均价7.4万/㎡，跌破成本线
有业主2025年2月底刚购房，不到半年同户型缩水几十万，直接投诉维权；海淀区房管局明确回复，商品房定价为市场调节价，降价不违规，老业主维权无门，口碑彻底崩盘。
降价不仅没换来销量，反而陷入“越降越没人买”的死循环：新客户怕买完继续跌，持续观望；老业主负面舆情满天飞，项目名声彻底臭了。
第三步：调规背刺，新老客户全得罪
降价风波还没平息，项目又做了最离谱的操作：全面调整西区规划，看似优化产品，实则背刺老业主。
调整后核心变化：楼栋数从10栋增至15栋（ 50%），总户数从424套增至488套（ 15.1%），主力户型从134㎡三居改为88/99㎡刚改户型，户均面积从111㎡降至100㎡，最关键的是，部分东西向户型全部改为正南正北。
老业主彻底心寒：花高价买的东区房源，不如西区户型小、总价低、朝向好，纯纯被背刺；开发商后续推出25万车库券、20年车位租赁券、三折仓储优惠，全是绑定消费，根本无法弥补业主损失，矛盾彻底激化。
新客户也心存顾虑：今天能改西区规划，明天会不会有变动？今天能降到7万，后续会不会再跌？观望情绪彻底拉满。
客观总结：不是盘不行，是运营错配，仍有翻盘机会
平心而论，嘉华天珺真的不是差盘，反而先天条件稳居北京新房第一梯队。
双央企交付保障、海淀核心产业 教育 商业 地铁全配套，没有任何硬短板；西区调规后的88/99㎡正南正北户型，产品力实打实在线；当前7万/㎡起的价格，已经跌破成本线，对于海淀刚改客群来说，性价比极高。
它的核心问题，从来不是楼盘本身，而是定位错配、营销失误、口碑透支：明明是刚改场子，硬端奢宅架子；明明要走量回款，盲目降价毁口碑；明明想优化产品，却背刺老业主，把一手王炸彻底打烂。
互动提问：你觉得这个盘要想翻盘，定价多少才合适？还有逆风翻盘的机会吗？评论区留下你的看法。
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信息来源：
中金在线：《保利建工嘉华天珺被投诉\"降价调规等问题求赔偿\"》
乐居财经：《海淀业主还是太专业！嘉华天珺西区调规收152条反馈意见》
网易：《从\"奢宅标杆\"到去化承压，嘉华天珺经历了什么？》
搜狐：《保利嘉华天珺认怂大降价！老业主补偿方案曝光》
新浪财经：《海淀在售新房调规，嘉华天珺西区大户型改小、套数增加》
人民网领导留言板：海淀区房管局投诉回复（2025年9月）
北京市规划和自然资源委员会：项目规划调整公示（2025年9月）
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